타슈켄트의 부동산 거품은 언제 터질까?

타슈켄트의 주택 가격은 매년 20%씩 상승하고 있습니다. 많은 잠재적 구매자들은 수도의 부동산 시장에 곧 터질 거품이 있다고 믿습니다. 거품이 어떻게 발생하는지, 실제로 존재하는지, 주택을 구입할 때 무엇을 찾아야 하는지 — 분석가 Denis Sokolov의 칼럼에서.

고객들이 가장 많이 묻는 두 가지 질문은 "부동산으로 돈을 버는 방법"과 "시장 거품은 언제 터질까요?"입니다. 탐욕과 두려움은 길거리에서 키오스크를 사든 런던의 비즈니스 센터를 사든 투자 결정을 내리는 두 가지 감정입니다. 누구나 많은 돈을 벌고 싶어하지만 모든 것을 잃는 것을 두려워합니다. 전문가 커뮤니티에서는 이러한 감정의 균형을 위험 프로필 또는 위험 허용 범위라고 합니다.

많은 독자들과 고객들이 타슈켄트의 부동산 시장에 거품이 있는지, 그리고 언제 터질지에 대한 질문에 대해 우려하는 것은 놀라운 일이 아닙니다.

부동산 거품이란 무엇입니까?

UBS의 애널리스트들은 버블을 장기간에 걸쳐 자산 가격이 현실에서 크게 벗어난 것으로 정의합니다. 그들은 또한 거품이 터진 후에야 명백해진다는 점에 주목하는데, 이는 거품이 소급적으로만 분석될 수 있음을 의미합니다. 더욱이 정부와 중앙은행은 거품 형성을 막기 위해 최선을 다하고 있다: 예를 들어, 베를린에서 1년에 90일 이상 단기 임대주택을 금지하거나 타슈켄트에서 비거주자가 2차 시장에서 아파트를 구입하는 것을 금지하는 것은 바로 이 목표를 추구한다.

가격 거품 현상은 수년 동안 경제학자와 역사가를 사로잡았습니다. 가장 두드러진 예는 17세기 전반 네덜란드의 튤립 열풍이다. 전구 가격은 3년째 지속적으로 상승하고 있다. 많은 사람들이 전구를 사는 것만으로도 부자가 되었는데, 가격이 최고조에 달했을 때는 연봉이 6개(!) 정도였습니다. 1637년, 거품이 터지면서 튤립 가격은 100배나 폭락했고 다시는 이전 수준으로 돌아가지 못했습니다.

꽃과 부동산보다 더 멀리 떨어져 있는 것은 없는 것 같습니다. 그러나 씨앗에서 구근을 키우는 데 7-12년이 걸리며 이는 개발 주기와 비슷합니다. 따라서 시장은 수요 증가에 신속하게 대응하여 모든 사람에게 전구를 제공할 수 없었습니다.

부동산도 마찬가지인데, 한 프로젝트에서 완공된 건물이 나오기까지 3년에서 15년이 걸린다. 더욱이 선진국과 부유한 국가에서는 더 복잡한 규제, 승인, 허가 취득, 설계 등을 감당할 수 있기 때문에 이 기간이 상한선에 가깝습니다.

부동산 가격이 오르기 시작하면 개발업자들은 새로운 프로젝트를 시작하고, 은행들은 신용 한도를 개설하고, 건설 회사들은 생산 능력을 늘린다. 그러나 완제품은 가격 상승이 이미 끝난 몇 년 안에 시장에 대량으로 진입하고 모든 개발자는 적극적으로 판매하기 위해 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

그 결과, 전 세계 모든 국가의 부동산 시장에는 판매자-구매자 주기가 있지만 이러한 주기는 거품과 관련이 없습니다.

성장은 싸게 사서 비싸게 팔고자 하는 욕구에 기초한 투기적일 수도 있고, 경제, 도시 환경, 인구 증가 등의 변화를 동반하는 지속 가능할 수도 있다는 것을 이해하는 것이 중요합니다.

타슈켄트 부동산 시장의 거품

타슈켄트에서는 많은 사람들이 주택 가격 상승에 주목합니다. 이것이 거품인지 알아 내려고 노력합시다.

신고 및 실제 판매 가격

우즈베키스탄 시장의 특징은 구매자에게 공시된 첫 번째 가격, 이른바 시장가격과 실제 거래 가격의 상당한 차이입니다. 이는 구매자와 시장 전문가에게도 심각한 인지 왜곡을 일으킵니다.

사람이 영업소에 와서 시장 가격이 발표되면 흥정을 시작하고 건설 단계에 따라 최대 30 %까지 할인을받습니다. 이것은 구매 당시 이미 좋은 돈을 벌었다는 인상을 줍니다. 유럽에서도 인센티브 할인이 시행되지만 10%를 초과하는 경우는 거의 없습니다.

가장 중요한 것은 개발자가 한편으로는 1 미터에서 가능한 한 많은 돈을 벌고 싶어하지만 다른 한편으로는 건설을 계속하기 위해 끊임없이 돈이 필요하다는 것입니다. 따라서 개발자의 현금 격차가 클수록 더 기꺼이 할인을 제공합니다.

진정한 아파트와 약속

모든 개발업자는 종종 건축 허가도 없이 프로젝트의 초기 단계에서 아파트를 판매하기 시작합니다. 이 경우 구매자는 아파트를 받는 것이 아니라 아파트를 약속받는 것입니다. 집이 제 시간에 지어지지 않거나, 품질이 낮거나, 아파트가 기대에 미치지 못하는 등의 모든 위험을 감수합니다. 이 경우 완성된 아파트 가격의 최대 50%까지 공정한 할인이 가능하며, 구매 후 즉시 보고 입주할 수 있습니다.

당연히 2년 후 집이 완공되고 구매자가 열쇠를 받으러 왔을 때 그는 현재 판매 가격이 두 배로 높은 것을 보고 이것이 시장이 성장한 방식이라고 믿습니다. 사실, 우리는 두 가지 다른 제품에 대해 이야기하고 있습니다 : 첫 번째 경우에는 미래에 건물을 제공 할 의무가 있고 두 번째 경우에는 이미 모든 단점을보고 수리를 시작할 수있는 아파트입니다.

시장의 질적 변화

타슈켄트에서는 건설 중인 모든 프로젝트의 2%만이 이코노미 클래스입니다. 엘리트 및 비즈니스 부문의 공급은 매년 증가하고 있으며 이는 시장의 평균 가격도 증가시킵니다.

세계 관행에서 like-for-like 원칙은 가격 역학을 분석하는 데 사용되며, 동일한 제품이 동일한 조건에서 비교되는 것, 즉 동일한 지역의 동일한 등급의 아파트와 동일한 장식 상태를 비교합니다. 불행히도, 타슈켄트에는 그러한 비교를 위한 신뢰할 수 있는 방법론적 근거가 없으며, 데이터는 아직 축적되지 않았습니다.

그러나 동종 물가의 상승률은 자국 통화로 연간 20% 수준으로 전문적으로 추정할 수 있으며, 이는 실질 기준에서 인플레이션을 뺀 약 10%입니다. 이는 역동적인 시장의 전형적인 지표이지만, 물론 거품에 대해 이야기할 필요는 없습니다. 은행 예금에 의해 거의 동일한 수익성이 제공됩니다.

주거비의 타당성에 대한 간접적인 징후도 있다. UBS는 주택 구입 능력을 부동산 거품의 전조로 삼고 있으며, 주택 구입 능력이 낮을수록 거품이 더 가깝다고 합리적으로 믿고 있습니다. 그들에 따르면, 예를 들어, 홍콩에서는 중상위소득의 자격을 갖춘 전문직 종사자가 도심 근처에 60제곱미터의 아파트를 사기 위해 24년 동안 일해야 하며, 도쿄의 경우 이 수치는 15년, 파리의 경우 14년입니다. 목록의 맨 아래에는 마드리드, 샌프란시스코, 토론토가 있으며 가용성은 약 5-6년입니다.

우리의 계산에 따르면, 타슈켄트는 4-5년의 경제성 지수로 같은 범주에 속하지만, 한 가지 큰 차이점이 있습니다: 이 모든 도시는 주민들에게 다양한 모기지 대출 모델을 제공하는 반면, 타슈켄트 주민들은 현금으로 아파트를 구입합니다. 이것은 한편으로는 사람들이 주택 문제를 해결하는 데 도움이 되는 대출의 가용성이고 다른 한편으로는 위기의 위협을 만들기 때문에 거품의 형성이 아직 멀었다는 것을 의미합니다.

경제 성장(연간 +6%), 임금 상승률, 도시화 속도(농촌 거주자의 도시로의 이주) 등의 요인을 고려하면 타슈켄트의 주택 가격 상승은 전혀 예외적으로 보이지 않을 것입니다. 더욱이 이러한 국가 발전의 역동성이 유지되고 은행 시스템이 개선된다면 물가 상승의 본선은 아직 오지 않았을 가능성이 있다. 그리고 국가는 현재의 주택 구입 능력 수준을 유지하는 방법에 대해 생각해야 할 수도 있습니다.

오늘 타슈켄트에서 주택을 구입할 계획이라면 주의해야 할 사항:

물론 오늘날 타슈켄트 부동산 시장의 거품에 대해 이야기 할 필요는 없습니다. 가격 상승 잠재력은 여전히 남아 있으며 도시는 더 편안하고 발전하고 있습니다. 그리고 아파트의 가치를 높이려면 도시를 가꾸고, 조경을 하고, 유해물질 배출을 줄이고, 새로운 사업을 창출해야 합니다.